Embora as dicas que reunimos para
quem vai comprar um imóvel na planta sejam simples, e até óbvias para muitos, a
verdade é que não são seguidas pela grande maioria dos adquirentes de imóveis
na planta.
O passo a passo para comprar um
imóvel na planta proposto pelo Blog Direito Imobiliário não é uma garantia de
que não haverão problemas, o objetivo é apenas minimizar os riscos envolvidos
na transação, bem como, garantir que você tenha todos os documentos para
comprovar o seu direito caso haja necessidade de ingressar com uma ação
judicial.
A Caixa Econômica Federal também fez
um passo a passo para quem quer comprar um imóvel na planta, os itens são bem diversos, eis que o enfoque
da Caixa é outro, portanto, pode ser usado de forma complementar aos itens
abaixo – Passo
a Passo para compra de imóveis na planta (Caixa).
1º Passo – Atenção no Planejamento Financeiro
Este é o ponto que a primeira
vista parece ser o mais óbvio de todos, porém é um dos que mais trazem
surpresas e decepções.
O problema surge por que a
maioria das pessoas tem um orçamento limitado para investir no imóvel, um teto
de recursos disponíveis e na grande maioria das vezes o imóvel é adquirido pelo
valor máximo que o consumidor tem capacidade para pagar. Ainda pior, muitas
pessoas ao visitarem os empreendimentos percebem que com um investimento 10%
além do capital disponível, podem adquirir um imóvel de padrão bem superior, e
logo pensam que basta apertar um pouco o orçamento e até o final da obra conseguirá
arcar com esta diferença.
Ambas as premissas acima estão
equivocadas e a chance de você não conseguir pagar são muito elevadas. Isto
ocorre por que as pessoas não percebem que terão custos adicionais.
O maior problema é que os
contratos costumam sofrer reajustes pelo INCC durante a construção. Trata-se de
índice variável e portanto, impossível
prever com exatidão qual será o acréscimo, porém, nos ultimos anos, o INCC tem
ficado em torno de 8% ao ano.
Leia mais sobre o INCC – O
que significa INCC? Preciso me preocupar com ele?
Na hora de comprar um imóvel as
pessoas esquecem de outro custo adicional, o ITBI – Imposto Sobre a Transmissão
de Bens Imóveis, que é um imposto municipal cujo o valor é determinado por Lei
Ordinária do Município, variando de cidade para cidade. Este custo é, em média,
por volta de 3% do valor do imóvel.
Ainda, há taxas cartorárias,
custos com despachante, advogado, seguros, dentre outros, que juntos podem pesar
no bolso se não houver um bom planejamento.
O recomendável é prever um custo
adicional de pelo menos 20% para evitar transtornos na hora de obter o
financiamento.
2º Passo – Consulte um advogado antes de assinar qualquer documento
A grande maioria das pessoas não
utilizam os serviços de um advogado antes de assinarem o contrato de promessa
de compra e venda. Algumas pessoas pensam que contratar o serviço de um
advogado é muito caro, outros pensam que tem conhecimento suficiente para assinar sem auxílio profissional.
Ambas as premissas estão
equivocadas, o custo de contratar um advogado especializado na área é, em
geral, extremamente baixo se comparado com os custos envolvidos na aquisição do
imóvel.
Também, engana-se quem acredita
que tem conhecimento suficiente para assumir uma obrigação deste porte sem
auxílio de um profissional. Salvo raríssimas exceções, as pessoas não conhecem
todos os Direitos e obrigações envolvidos, tampouco, as armadilhas contratuais
que existem em diversos contratos.
3º Passo – Seja Organizado e Monte um Arquivo
Muitas pessoas não pensam que
podem vir a ter problemas com o imóvel e mesmo as que estão cientes dos riscos
envolvidos raramente organizam toda a documentação envolvendo a aquisição do
imóvel e quando precisam, raramente conseguem reunir toda a documentação
necessária.
É altamente recomendável que se
crie um pasta e que todos os documentos sejam guardados, até mesmo os que não
parecem ter importância.
4º Passo – Visite o Local do Empreendimento
Não é raro que as pessoas comprem
um imóvel na planta sem conhecer o local do empreendimento, assinando contratos
em showroons localizados em Shopping Centers, na sede da construtora ou em
feiras de imóveis.
A prática não é recomendável,
pois uma visita no local do empreendimento pode revelar detalhes da região que
faria com que sua escolha fosse outra. Lembre-se
que a construtora não vai destacar aspectos negativos do empreendimento.
Com uma visita no local, você
pode se dar conta de que a vizinhança
não é a que você gostaria, a rua do empreendimento é escura e de difícil acesso
dentre muitos outros detalhes que podem passar desapercebidos.
5º Passo – Investigue a Construtora
Muitas construtoras são empresas
de grande porte, com capital na bolsa de valores. Estas empresas oferecem um
risco muito menor em relação a empresas de pequeno porte, pois seus balanços
são públicos e facilmente obtidos pela internet. Ainda, estas empresas estão
sujeitas ao controle de órgãos públicos e são constantemente auditadas.
Porém, quando se trata de
construtoras pequenas vale a pena investigar mais a fundo e de preferência para
empreendimentos que tenham afetação patrimonial, pois oferecem mais segurança.
Ainda, muitas pessoas gostam de
visitar empreendimentos já entregues pela construtora. Desta forma, é possível
até conversar com moradores e questionar se a obra apresentou algum problema,
se houve atrasos e etc.
6º Passo – Solicite o Registro da Incorporação e o Memorial Descritivo
A legislação brasileira é
bastante exigente em relação a incorporação imobiliária, exigindo uma série de
documento que garantem a transparência do empreendimento e conferem certa
segurança jurídica ao negócio. Caso a construtora não tenha registrado a
incorporação, ela sequer poderia estar comercializando o empreendimento. Neste
caso, nem considere a hipótese de adquirir um imóvel na planta sem que a
incorporação esteja registrada.
Já o Memorial Descritivo é um dos
documentos necessários para registrar a incorporação. É neste documento que
haverá as características fundamentais do empreendimento, como o acabamento e
os materiais utilizados. Sem analisar o Memorial Descritivo você pode ter surpresas desagradáveis na hora de receber o
imóvel.
6º Passo – Guarde Todo o Material Publicitário do Empreendimento
A primeira vista pode parecer um
monte de papel sem valor, porém, o material publicitário – folders, encartes e
o próprio material do site, criam obrigações para a construtora, especialmente
se não constar nada em contrário no Memorial Descritivo do Imóvel. Isso
significa que constando nos materiais de divulgação do empreendimento constar
piscina, salão de festas, espaço kids, academia etc., tais equipamentos devem
ser entregues não podendo a construtora alegar que tais estruturas não estavam
previstas.
Importante fazer um printscreen do site da construtora, com
tudo o que eles anunciam para o empreendimento, pois este material também cria
obrigações para as construtoras.
Vale, ainda, tirar fotos da
maquete do empreendimento, geralmente disponível no showroom da construtora.
7º Passo – Formalize toda a Comunicação por Escrito
Sempre que você tiver uma dúvida
sobre qualquer assunto relacionado ao imóvel, é importante que seja feito por
escrito. Esta comunicação pode ser por
e-mail, sem necessidade de uma correspondência mais formal, mas é importante
que você tenha este registro.
Nada impede que você tire uma
dúvida por telefone ou mesmo indo direto a construtora, porém, mande um e-mail
confirmando as informações passadas verbalmente para que você possa ter
registrado.
8º Passo – Registre o Contrato no Registro de Imóveis
Após a assinatura da Promessa de
Compra e Venda, registre o contrato no cartório. Este ato trará muito mais
segurança ao negócio.
A primeira vantagem é que a
construtora não poderá vender a mesma unidade para outra pessoa. Embora a
possibilidade seja remota tratando-se de uma construtora séria, é melhor
prevenir do que remediar.
Outra vantagem é que se a
construtora alterar o Memorial
Descritivo do imóvel, você terá que autorizar.
