Muitas pessoas que moram em condomínios e possuem garagem escriturada pensam que podem dispor livremente, alugando ou vendendo suas vagas para quem lhe convir. Contudo, desde 2012, com o advento da lei 12.607/12 foram impostas limitações.
A lei 12.607/12, passou a proibir a venda e o aluguel de vagas de garagem para não condôminos, salvo se a convenção do condomínio permitir expressamente o negócio com pessoas alheias ao condomínio.
Com o advento da lei 12.607 houve uma inversão de paradigmas, já que antes era possível negociar livremente a venda ou aluguel de vagas de garagem, salvo quando o condomínio proibisse. Agora a lógica se inverteu, é proibido alugar ou vender vagas de garagem para não condôminos, exceto se a convenção permitir expressamente.
Vale frisar que a lei não se limita aos condomínios residencias, sendo sua aplicabilidade exercida, também, nos imóveis comerciais.
A nova lei visa aumentar a segurança dos condôminos, evitando o trânsito de pessoas estranhas no condomínio. Caso o interesse do condomínio seja diverso ao disposto na lei 12.607/12, é possível manter a livre negociação das vagas de garagem com pessoas alheias ao condomínio, porém essa decisão deve ser tomada em assembléia específica para este fim, onde é necessário o quórum de maioria absoluta dos condôminos (dois terços) para aprovar a medida.
Segundo o portal G1, o Sindicato Nacional de Habitação estima que 95% dos condomínios não possuem permissão para o livre negócio das garagens nas suas convenções.
Como ficam os contratos realizados antes da lei 12.607/12?
Os contratos anteriores à 20.05.12, data que entrou em vigor a lei 12.607/12 não são atingidos, pois o princípio da irretroatividade das leis tem de prevalecer, sob pena de criarmos uma enorme insegurança jurídica. Ou seja, quem comprou uma vaga de garagem ou tinha contrato de aluguel em vigor antes da vigência da lei não sofre nenhum impacto, permanecendo o negócio nos termos estabelecidos.
Porém, é comum a realização de contratos de locação de garagens se darem na forma verbal, sem qualquer documento que comprove sua anterioridade à lei. Nestes casos a vida do locador e do locatário pode se complicar caso não haja um acordo com o condomínio.
É possível penhorar vaga de garagem e levar a hasta pública?
É possível que uma vaga de garagem venha a ser objeto de penhora e ser levada a leilão em hasta pública, pois a lei 12.607/12 não impede que ocorra tal constrição patrimonial, tampouco invalida qualquer medida nesse sentido.
Porém, a hasta pública neste caso será limitada aos demais condôminos, não podendo um terceiro alheio ao condomínio arrematar o bem.
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